Como lo prometido es deuda vamos a cerrar el tema de las ejecuciones hipotecarias con el presente artículo recordando como podemos participar en la celebración de una subasta judicial, haciendo hincapié en la forma depresentación de las ofertas y en otras cuestiones complementarias.
I.- Condiciones Generales
a) Identificarse de forma suficiente.
b) Declarar que se conocen las condiciones de la subasta.
c) Presentar resguardo del depósito.
d) Los licitadores aceptarán como suficientes los títulos presentados o la falta de ellos.
e) Las cargas anteriores y preferentes quedarán subsistentes y deberá pagarlas el comprador.
f) Los bienes pueden ser liberados por el deudor en cualquier momento antes de la aprobación de remate.
II.- Depósito
Las personas que deseen licitar en la subasta, deberán hacer un depósito del 30% en bienes inmuebles o del 20%sin son bienes muebles. El depósito debe ingresarse en la cuenta de Depósitos y Consignaciones del Juzgado,en las oficinas de Banesto, donde entregarán un justificante del ingreso. Este depósito puede ir a nombre deuna tercera persona y en ese caso, hay que hacerlo constar así en el resguardo. Una vez finalizada la subasta, loslicitadores que no se la hayan adjudicado podrán retirar el depósito. Si estuviera a nombre de otra persona, sólose le entregará a ella.
III.- Presentación de ofertas.
Una forma de hacer la oferta para la subasta es en sobre cerrado.Los sobres serán independientes para cada bien o lote de bienes y podrán entregarse o enviarse desde el anunciode la subasta hasta el momento de su celebración. El sobre tiene que ir dirigido al Juzgado, con el nombre ydirección del ofertante y el nº de expediente de la subasta o el nombre del deudor. En el interior habrá una hojacon los datos del ofertante o de la empresa a la que represente, en cuyo caso tendrán que presentarse los poderes,el nº de procedimiento o nombre del deudor, la cantidad ofertada en letra y número, el resguardo del depósito, lafotocopia del DNI y la firma.Al inicio de la subasta se abren los sobres y se leen en público las ofertas. Estas ofertas tendrán el mismo valorque las orales.
IV.- Desarrollo de la subasta.
La preside el Secretario Judicial. Se lee la relación de bienes o de lotes y las condiciones generales de la subasta.Se irán anunciando en voz alta el bien o lote y las posturas que se vayan ofreciendo.El precio que se indica como tipo de subasta, es el que se estima que debería conseguirse como mínimo y sobreeste precio girarán las ofertas. Recordar que si se trata de ejecuciones hipotecarias el precio de la subasta vieneprefijado en la escritura; en otro caso hay que proceder a su valoración, de la que ya hablaremos más adelante. El comprador tiene 20 días (10 si son bienes muebles) para pagar el resto del importe del depósito al precio final.
Si no se consigue que el precio ofrecido ni siquiera cubra la deuda, entonces el tribunal decidirá la adjudicacióndependiendo de diversas circunstancias y si no se aprobara ningún remate, se declararía la subasta sin postor,quedando suspendida. Siempre hay que tener muy en cuenta, que la persona que consiga la subasta deberá pagar, además del precioofrecido, las cargas anteriores y preferentes que haya sobre el bien, por lo que es sumamente importante que setenga bien claro si existen cargas y en caso positivo, cual es el importe de las mismas. Las condiciones que aquí explicamos son las generales. Puede existir algún cambio dependiendo delas circunstancias de la subasta. Todas las condiciones exactas deben consultarse en la secretaría de laAdministración que la celebre, solicitando el expediente y las bases concretas de esa subasta.
En conclusión Vd. Puede acudir personalmente a la subasta. No podemos olvidar que antes de la aprobación delremate, el deudor podrá liberar el bien o bienes pagando íntegramente lo que deba al ejecutante, por principal,intereses y costas. Si no hubiera postores, el ejecutante no puede concurrir solo a la subasta, si bien lo que sipodrá, es pedir la adjudicación de los bienes por el 30% si fueran muebles o por el 50% si fueran inmuebles o,en su caso, por la cantidad que se le deba por todos los concepto. Si utiliza esta facultad en el plazo de 20 días seprocederá al alzamiento del embargo a instancias del ejecutado. O puede hacerlo presentando una oferta en sobrecerrado. Una vez celebrada la subasta hay que esperar la aprobación del remate por el Juez y esa aprobación vienecondicionada por diferentes supuestos posibles:
- Si ofrecemos más del 70% (inmuebles) del tipo o 50% (muebles) con pago al contado, la posibilidadde adjudicarse el bien es mayor pero también el precio será mas alto.
- Si ofrecemos más del 70% o 50 % con pago aplazado y el ejecutante no mejora la postura, lasposibilidades disminuyen pero podemos financiar la operación.
- Si ofrecemos mas del 50% (inmuebles) del tipo o 30% (muebles) y no mejoran la postura niejecutado, ni ejecutante. En este caso las posibilidades de adjudicación dependerán del interés delejecutante y de las posibilidades del ejecutado.
- Si ofrecemos lo que se deba por principal, intereses y costas y tampoco mejoran la postura ni ejecutado ni ejecutante. En este caso la posibilidad de negocio es mayor y mayor también el riesgo de noadjudicarse el bien.
Cuando la mejor postura no cumpla ni siquiera los anteriores requisitos, el tribunal aprobará el remate,después de oír a las partes, a la vista de las circunstancias del caso.
V.- Mejora de postura
Como hemos visto, el hecho de ser el postor que mayor puja ofreció en la subasta no quiere decir que seapruebe el remate a nuestro favor, ya que la ley prevé la posibilidad de que tanto el ejecutado como elejecutante puedan mejorar la postura o las condiciones después de celebrada la subasta.
1. Mejora de postura del deudor: Cuando la mejor postura sea inferior al 50 o 70% del tipo, respectivamente,el ejecutado podrá presentar a un tercero que mejore la postura del 50 o 70% o, siendo inferior, sea suficientepara lograr la completa satisfacción del derecho del ejecutante, en el plazo de 10 días desde que se le notifique esamejor postura.
2. Mejora de postura del acreedor: Cuando la mejor postura sea superior al 50 o 70%, pero ofreciendo pagara plazos con garantía bancaria o hipotecaria, el ejecutante podrá pedir la adjudicación del bien por el 50 o 70%del tipo en los 5 (muebles) o 20 (inmuebles) días siguientes. Si no hiciere uso de este derecho, se aprobará elremate a favor de la mejor postura con las condiciones de pago ofrecidas. Cuando la mejor postura sea inferior al 50 o 70% del tipo, respectivamente y el deudor no haya mejorado lapostura, el ejecutante podrá pedir la adjudicación del bien por el 50 o 70% o por la cantidad que se le deba portodos los conceptos, siempre que supere la mejor postura, en el plazo de 5 días.
VI.- Cesión de Remate
El interés de la cesión del remate, se centra en evitar una transmisión patrimonial con los gastos que ellolleva aparejados. Al adquirir un bien en subasta, se debe pagar impuestos y otros gastos. Después, al vender elinmueble, el comprador tendrá también que pagar impuestos y gastos. Si conseguimos que el inmueble pasedirectamente al comprador interesado, ahorraremos los gastos aparejados a una transmisión patrimonial y elprecio final puede ser más ventajoso. Es una forma de entrar en el mundo de las subastas si no se atreve a participar en ellas y lo puede hacerponiéndose en contacto con el ejecutante, (en muchos casos una entidad financiera) o con el posibleadjudicatario y acordando los términos de la cesión. En muchos casos los bancos acaban adjudicándose el bien por falta de postores.
En tal caso Vd. podrá entraren contacto con el banco y pactar la cesión del remate. Si se trata del ejecutante, este puede solicitar quese apruebe a su favor el remate en «calidad de ceder». Durante 20 días el ejecutante-adjudicatario podrápresentarse con usted en el Juzgado, donde ingresará la diferencia para que el Juez dicte auto de adjudicación asu nombre. Si se trata de un posible adjudicatario y que no es el ejecutante, deberá hacerlo de otra manera, deberáconsignar a su propio nombre el dinero de la fianza para participar en la subasta, de forma que si al final elposible adjudicatario no resulta tal, las cantidades consignadas se le devuelven a usted directamente.
Si como es nuestro objetivo, el posible adjudicatario resulta el mejor postor, sólo tendrá que dejar pasar elplazo de los 20 días sin consignar el resto del precio y solicitar que se apruebe el remate a su favor, consignandosimultáneamente la diferencia entre lo depositado y el precio del remate. No olvide que solo cuenta con 20 días (10 días en caso de bienes muebles) para cerrar la operación, por lo que sehace imprescindible tenerlo todo preparado con antelación a la adjudicación, aún conociendo el riesgo de que seaotra persona quien se adjudique el bien y pierda esta oportunidad. Sin embargo, bien merece la pena intentarlo las veces que sean necesarias, si esto se traduce en compra deinmuebles a precios realmente ventajosos, en realidad al precio que usted pone. Recordar solo el ejecutado puede ceder el remate a favor de un tercero.
VII.- Comprándolo directamente al adjudicatario
Nos estamos refiriendo al caso en que los adjudicatarios sean los bancos. Ocurre que en estos momentos losbancos tras promover una subasta con el fin de cobrar créditos no satisfechos, terminan por adjudicarse el bienpor falta de un mejor postor. El banco no desea quedarse con un sinfín de inmuebles y tampoco desea perderdinero por los impagados, por lo tanto, este es el espacio de negociación para obtener inmuebles a un buenprecio.
VIII.- Comprándolo directamente al demandado
Poniéndose en contacto con el demandado y propiciando una compraventa normal. Se trata de pensar en primerlugar que el demandado puede estar interesado en vender antes de que salga a subasta ya que, con muchaprobabilidad, usted podrá ofrecer un mejor precio que el que se obtendría en la subasta judicial y eso hace que elprecio final pueda ser ventajoso para ambas partes.
